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在林竹看來，中信集團和汕頭市政府分工合作，"既要滿足政府的意圖，又符合市場預期，還要讓企業有利可圖。核心是，政府提供資源、政策以及操作合法性的支持，還有行政事業上的配合。而企業負責招標、規劃、投資、采購、建設等。"
現在，汕頭市政府正聯合中信集團打造的濱海新城項目，即通過PPP模式實現。該項目內涵包括公共基礎設施建設、土地整理、產業配套等。此外，還涉及"三舊"改造。根據規劃，項目占地168平方公裡，預計總投資將超過500億元。
具體的設計是，隧道項目公司對統征地一級開發完之後，扣除開發成本，收入有部分專項用於隧道建設資金，餘額作為隧道項目公司收益。如果建設資金還不夠，則通過向外地車輛收費、年票、收取隧道運營配套費及政府財政補貼。
在產業運作方面，中信擁有一個非常強大的非金融板塊。"我們有跨越50多個行業的產業鏈，可以為地方政府帶來更多的產業服務。"中信地產副董事長、總裁宋川說。但這並不等於所有的產業項目都由中信集團體系內企業消化。比如在海灣隧道項目，中信就和中國一流隧道建設商和運營商合作。
對於中信集團來說，濱海新城項目不是其探索PPP模式的孤案。寧波大榭島、成都郫縣新城、海南博鰲一級開發等項目，已為中信集團與地方政府合作模式帶來良好的口碑。而2008年奧運會"鳥巢"場館建設項目更在業內傳為佳話。
在運營能力方面，中信也能夠提供非常實體的服務。"中信城市運營提供兩方面的資源輸出：一是資源輸出，品牌輸出；二是，資源整合能力。"林竹表示："最近兩三年，地方政府融資平臺的杠桿已經運用到瞭極致，也希望和中信這種具備融資能力和影響力的央企合作，這是中信做城市運營最大的優勢。"
作為一傢金融與實業並舉的綜合性跨國企業集團，中信集團剛剛完成瞭在香港資本市場的整體上市，在城鎮化建設領域積累瞭豐富實踐經驗。在林竹看來，除瞭規劃能力，在資本運作、產業運作等城市運營方面，中信集團優勢明顯。
內容來自sina新聞
"合作方需要具有多資源的整合能力，有區域整體規劃、開發能力，需要有產業整合、招商推廣的能力，需要有大規模資本運作的能力。"林竹說這番話時，而包括中信集團在內的大型央企已經走進政府視野。
這些項目的實際操刀者或是牽頭人，正是中信地產。中信地產副總裁林竹說，"汕頭市政府授權濠江區政府通過公開招標的方式，來確定中信地產作為項目城市運營合法投資主體，這是該項目的創新之處之一。"就在今年6月，中信地產在其年度論壇上展示瞭其城市運營PPP模式的創新與探索，以及采用PPP模式的項目實踐。
在朱茂元的印象中，"該項目的交易架構，中信集團和汕頭市就進行瞭歷時三年的前期籌劃與磨合，而合同談判也持續瞭一年半時間。"據瞭解，該項目最後形成11個協議書。
金融工具安排
林竹說，在隧道項目公司層面，實現未來土地收益，與基礎設施運營捆綁，一系列龐大的交易架構，目的就是為瞭把特許經營權、土地開發結合在一起，解決投資來源問題。
潮起潮落中，汕頭曾經身披的百載商埠、海防前線、經濟特區等諸多標簽，在投奔新型城鎮化建設和尋求破解地方債難題的道路上，正被添加新的註解。而落腳點之一便是時下熱門的PPP(Public-Private-Partnership，即公私合作)模式。
雖然汕頭已擁有海灣大橋和礐石大橋等過海通道，但汕頭灣南北兩岸中心城區的時空距離仍未縮短，過海交通的瓶頸仍未能有效解決。作為中信濱海新城項目公共基礎設施的重要組成部分-汕頭海灣隧道作為公共產品，被寄以厚望。
為確保這一合作模式的順利進行，雙方在框架協議明確，濠江區政府得到汕頭市政府授權，與中信集團，在168平方公裡范圍內進行一級土地開發，汕頭海灣隧道建設，城市綜合運營等三大商業內容進行長期合作。
林竹告訴記者，"作為城市運營項目，規劃對於片區土地升值非常重要。政府規劃從整個城市的角度非常有經驗，中信更接地氣，更瞭解其他開發商和居民的需求。"
林竹告訴記者，建立多層次資本運作平臺是該項目的一大創新。"整個海灣隧道，工程總長6.8公裡，建設周期約五至六年。高達60億的投入。加上捆綁土地開發投入，共需要一百億的資金。這些資金怎樣獲得？一定要通過多層次的資本運作平臺。"
交易結構設計
在資本運作方面，中信集團擁有龐大的金融服務團隊，包括基金、信托、銀行、產業基金等，可以達成很多資本運作與合作。林竹補充說，很多城市運營項目，規模都是在50億-200億之間。"這些項目不可能用常規的銀行貸款，要啟動資本運作，通過基金、國傢政策性銀行，商業銀行等、整合資本要素。"
根據協議，由汕頭市政府授權委托濠江區政府設立隧道項目公司(國企)，並賦予該企業負責統征地一級開發和建設隧道工程的權力。然後，由中信濱海新城項目公司控股隧道公司與濠江區政府進行合作。資料顯示，中信濱海新城項目公司註冊資金5億元，其中中信地產占51%股份，其餘合作夥伴合共占股49%。
然而，汕頭市政府為何選擇與中信地產合作，後者有何過人之處？在中信濱海新城項目中，政企雙方通過怎樣的交易結構設計，來保障項目的風險與收益？在中信濱海新城項目的具體操作中，又有怎樣的金融工具安排？
中信地產再涉PPP城市運營的模式創新與實踐
作為中信集團的法律合作夥伴，北京市律師協會房地產專業委員會主任朱茂元從頭到尾參與瞭中信濱海新城項目，對協議內容瞭如指掌。"城市運營協議書是在框架協議指導下，涉及投資成本及回報，隧道內容、高速內網內容，城市公共配套設置，統征地出讓收入，支持隧道建設等制度性安排。"他說。
此外，隧道項目和統征地建設，以及非統征地的土地一級開發也通過協議進一步細化。"一級土地開發如何委托給投資開發主體，怎樣賦權？將來投資土地開發成本如何順利回收，風險如何補償，以及爭議的解決機制等。"他說。
全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康說，"投融資體系非常龐大，沒有一定的法律水平處理這些關系的話，在未來的20年、30年運行中可能出現問題。"而林竹則期望，"為化解合作中的中長期風險，期望財政、稅務、國土、規劃等通過立法的手段，更靈活給PPP項目更多優惠。"
宋川說，法律體系還需要持續完備。"不是說，哪天20個文件一簽字，全部就落實，因為有很多東西是要在過程中一步一步落實，包括人大的審議，因為人大不可能針對我們這個事情專門開一次會議，人大有工作議程，按照議事規則和時間安排來審議這個事情。"他說。
林竹告訴記者，雙方的協議中明確政企雙方利益分享的路徑，但是還沒有形成機制。協議需要通過汕頭市、濠江區兩級人大立法保障，目前已經通過濠江區人大，還有待通過汕頭市人大的審議。
在政府融資平臺不堪重負的當下，隻能尋求外部資源匹配，而利用社會資本， 開展政企合作的PPP模式成為最佳選擇。然而，什麼樣的企業能夠堪當重任？因為"這樣超大型的城市基礎設施綜合開發，投資周期長達20-30年，靜態投資幾百億到千億，動態投資無法計算。"這對合作方的整合能力提出更高要求。
不久前，財政部發佈的《關於推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知》指出，鼓勵公共基金、保險資金參與到具有自身穩定收益的城市基礎設施建設運營項目。在具體實施方式方面，鼓勵基金註資，擔保補貼，貸款貼息，優先支持等都是非常具體的PPP實施指引。
這也被中信濱海新城項目充分消化吸收。宋川告訴記者，項目首期包括海灣隧道、公園需要百億的資金投入。這些項目開發建設不是通過政府融資平臺來籌措資金，而是中信通過金融手段來籌措資金。"錢不都是通過中信金融系統來的。中信金融出資隻占很小一部分。這一項目，除去中信銀行、中信信托等出口進行資金操作外，更多是面向整個社會，跟其他銀行、信托公司，險資、基金公司進行合作，而且絕大部分資金都來自於普通銀行和信托平臺。"宋川說。
為什麼是中信？
實際上，中信地產一手在解決建設資金，一手在設立運營基金。林竹告訴記者，在隧道建設方面，公司正在與廣東省政府的政策性基金展開合作，通過股權合作，最後撬動銀行貸款。在運營方面，中信已與濠江區政府達成共識，建立運營基金，將來外地車輛收費，對濠江區經營性土地收取隧道配套費，這樣足以解決未來海灣隧道通車，所信貸台北中山信貸需的維護費用。
盡管資金來源不愁，但林竹還是希望，"針對PPP項目融資，相關部門能不能有一些相對具體的指引？PPP項目因為涉及資源整合范圍巨大，所需資本動輒以十億、百億為單位。除瞭目前常規銀行的信貸，通過PE、信托等利率太高，而解決公共產品的融資問題，能不能有一些特殊的渠道、方法？這是很實際的問題。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-15/08072985096.shtml
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