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第二順位房貸貸款全省皆可處理 養老地產一味追求奢華是最大誤區
進入21世紀，中國老齡化明顯加速，據不完全統計，目前中國老年人口已經高達2億，中國的老齡化程度在逐步攀升中。作為經濟發展水平更高的東部地區，南京的老齡化程度和速度都要高過全國平均水平，得天獨厚的條件讓南京成為不少機構看好的“銀發經濟”開掘的沃土。而在這一被譽為“朝陽產業”的產業鏈中，養老地產無疑是最為典型的代表。
然而，在養老地產領域，目前也存在著高端養老市場盲目上馬不接地氣等怪現狀。如何看待國內養老市場的現狀，養老地產應該如何接地氣，就此問題，《中國經營報》記者近日對江蘇中江國際房地產有限公司董事長李粉山進行瞭專訪。
據悉，中國江蘇國際集團下屬的江蘇中江國際房地產有限公司早在6年前就密切關註老齡產業的發展，時任公司總經理的李粉山在江蘇省人口老齡化對策高層論壇上發表瞭題為《創新江蘇養老模式，搶占長三角老年服務產業制高點》演講，受到與會者的好評。公司並專門設立瞭老年項目課題組，先後對國內外和長三角地區38個養老機構進行瞭市場調研和課題研究，對於養老地產的研究成果頗豐。
李粉山認為，很多養老地產沒有深入到老年消費信託房貸信貸利率年息任何問題免費諮詢群體之中調研他們的消費需求和心理需求而盲目上馬。“養老地產不能盲目追求經濟利潤，上馬開建高端項目，如此不接地氣自然也會在市場上遇冷。”
高端養老市場盲目上馬
《中國經營報》：怎麼看目前國內養老市場的發展現狀?
李粉山：對於養老地產的發展現狀，我認為首先要充分瞭解兩方面內容：一方面是老人的現狀，另一方面則是養老的現狀。
我初步總結瞭老齡化社會中老人的三大特點：一、傢庭規模縮小，計劃生育的實施以及現在老年人與子女分居的情況很普遍。二、人的生活水平提高，對於私密空間的要求提升。目前社會上大傢庭變少，人口流動性加快，社會、交通飛速發展，就業觀念也發生改變。現在的年輕人生活壓力巨大，工作更換城市的現象很多。地區之間的跨度很大。從而帶來瞭人口流動很快，加上社會養老的體系還未形成，因此不少老年人出現老無所依的情況。三、生活方式的變革。這其實跟人的生活水平提高有關系，老年人與子女一般同城都不同住，代際嚴重。
而從養老方面來看，狀況也是多面的。一是老人想工作無去處：人的生命周期在延長，老人有充沛的精力無法支配，很多老年人無所事事，感覺很渺茫，缺少有力的社會組織把他們組織起來。
二是老人想快樂無追求，比如不少老年人想跳舞、唱歌，但是沒有場所提供，老年大學等社會資源也很有限。
三是老人想依靠沒有著落：傢庭靠不瞭，社會靠不住。子女生活壓力大，加上很多傢庭是一個子女要照顧幾個老人，所以比較吃力。所以我把這群老年人成為“宅老男女”。例如當年教育部在南京草場門附近為十所高校教師蓋的傢屬樓，現今該區域老人密度非常大。這群老人的一些特點我也總結瞭一下：精神空虛，生活無趣，網絡無緣，守護終點(鐘點)。
《中國經營報》：目前國內養老地產發展現狀如何?
李粉山：目前進軍養老行業的房企越來越多，保險業巨頭也紛紛進軍該領域，以求分得一杯羹。
我認為目前國內養老大環境存在幾個問題。一是城鄉差距巨大，城市之間貧富差距也不小，政府保障方面缺失，造成瞭很多老年人老無所養。其實目前養老地產發展的最大問題是缺功能，有瞭功能就要資金，歸根到底是資金難題。
二是高端養老市場盲目上馬，中國是一個典型的未富先老的國傢，跟日本不同，日本是富老同步。當時我赴日本考察養老時，就深有體會，日本這個國傢在養老方面的資金非常充足。而國內的一些企業開發的基本上是高端養老場所，高端養老項目的入住率一般都很低，付不起是一大方面，當然觀念也是發展瓶頸。據我瞭解，南京的養老地產項目大部分不太理想，很多養老公寓都還沒住滿人。
三是觀念上的障礙。對於很多經濟實力比較好的子女來說，父母不一定願意去養老公寓之類的養老機構。養老地產的發展無論從精神上和經濟上都跟不上老年人的節奏。精神上主要是“養兒防老”的觀念，而經濟上是很多老年人節儉慣瞭，對於昂貴的養老公寓收費項目舍不得，即使子女付錢也舍不得。
深山老林並不是養老需求
《中國經營報》：目前不少國內養老地產產業貌似走入瞭一個困局，請問制約其發展的因素有哪些?
李粉山：我認為很多養老地產產業沒有深入到老年消費群體之中，調研他們的消費需求和心裡需求，而盲目上馬一些不接地氣的高端項目是比較集中的問題。
現在很多養老地產項目追求的就是高端，其實高端養老是存在弊端的，證明這些企業沒有把老年人心理研究透。比如一些高端養老項目基本上符合以下幾點：第一環境綠化好，第二幽靜偏僻，第三起點高，第四追求奢華不實用。但實際上這樣奢華高端的產品並不符合老年人的心理需求，老年人到瞭老年階段，心理需求是靜不得鬧不得。老年人的生活現狀是靜得太多瞭，需要動的環境，你要是把他們扔到深山老林，與世隔絕一般，其實是不符合老年人心理需求的。養老地產不能盲目追求經濟利潤，上馬開建高端項目，如此不接地氣自然也會在市場上遇冷。
《中國經營報》：那麼，理想的養老地產發展模式應該是什麼樣子?
李粉山：我認為理想的養老地產發展模式應該是回歸社區。房地產業要創新發展，必須瞄準一個有足夠發展空間的創新切入點。社區養老就是一個創新切入點。
第一，加強規劃，提高城區養老技術的支撐，最大限度地滿足傢庭養老的需求。服務項目涵蓋日間照料、生活護理、傢政服務、文體娛樂、法律維權、在線預約掛號、老年大學、老年商城在線購物等多種項目。圍繞生活中的衣、食、住、行、醫及精神文化生活等方面，讓老人真正實現老有所養、老有所醫、老有所樂、老有所為。
第二，把機構養老與居傢養老服務相結合。以南京為例，選擇一個點，在南京人口密集的主城區建設養老會所之類的機構，為方圓數裡的老年人提供一個休息娛樂的場所，不僅滿足瞭老年人的需求，這麼多消費群體的聚集也給這些養老會所類的綜合體提供瞭盈利保證。
第三，把傢庭養老做透，回歸社區。相關機構可以把社區的閑散設施以及社區組織、社區文化加以改造與提升，最大限度地滿足社區范圍內的養老。社區養老大部分就保證住瞭。
而我們中江集團目前正在積極探討社區養老與居傢養老相結合的模式。屆時我們會先出臺一個方案，之後找一個理想的地方進行試點發展。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-22/07275941703352298826370.shtml
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